第200章錢的事，老師來想辦法
“所以連城，你要記住，等你哪天有權參與這些事的時候，你至少要做四件事。”
“第一，土地財政不能當唯一財源。不能全靠賣地，要逐步建立多元財政收入。你現在管不了，但你要知道這個方向。”
“第二，逆周期調節。房價過熱時少賣地，市場冷清時適量放地。回去找一找京州過去十年的供地計劃和房價走勢，把兩條線畫在一起。畫出來了，將來你就知道什麼時候該踩刹車、什麼時候該踩油門。”
“第三，存量物業。逐步持有核心地段的物業，不賣，隻出租。寫字樓、商鋪、停車場，這些資產在房價暴跌的時候不會消失，它們會持續產生現金流。城建局的檔案室裡什麼都有。京州有多少直管公房、多少閒置廠房、多少政府持有的商鋪，誰在管、收益歸誰，你去查。查清楚了記在自己本子上。將來有話語權的時候，你才知道哪些資產可以盤活。”
“第四，老舊小區摸底。這件事你回去就能乾，也不用等誰批準。京州每一棟樓的建設年代、結構類型、住戶情況，檔案室裡都有。你把這些整理成冊，自己存著。等到房價跌了，經濟需要刺激的時候，你手裡有現成的棚改和舊改項目可以立刻上馬。”
孫連城點了點頭，把這四點一字不差地記了下來。
“連城，我跟你講的這些，是讓你把自己變成京州城建係統裡，最懂周期的那個人。彆人隻會賣地蓋樓，而你會順勢而為。”
孫連城放下筆：“老師，我明白了。我現在改變不了京州，但我可以先把自己準備好。”
杜哲端起茶杯抿了一口：“態度正確。就是要在冇人註意的時候，把未來需要的東西準備好。”
“前麵這些，是怎麼在房價周期裡活下去。接下來我要說的，是怎麼讓京州的房子，在二十年後還有人願意住。這些，才是你將來真正能做事的時候，要往心裡去的方向。”
杜哲換了一張新稿紙，在紙上畫了三個方框。
第一個方框裡寫著，智能化改造預設。
孫連城抬頭，有些不解。
杜哲問：“連城，你聽說過網絡社區這個詞嗎？”
孫連城想了想：“好像在哪份報紙上看到過，說是以後小區裡能上網，水表電表能遠程抄。”
“對。今年8月，國家經貿委牽頭成立了家庭信息網絡技術委員會，清華的楊教授公開說，三到五年之內，網絡社區和網絡住宅就會真正普及。建設部已經批準了七個普及型網絡社區試點。楊教授的判斷和我一致。”
“所謂的智能化，其實就是讓家裡的電器能聯網，能遠程控製。但這隻是概念。而合理且適配時代發展的概念，是勢必會落地的，隻是時間早晚而已。”
“你想想，十年後、二十年後，如果一個家庭裡所有的電器，空調、冰箱、洗衣機、熱水器、電飯煲，都能聯網，都能用一個遙控控製，甚至用電話就能遠程控製，那這些設備之間靠什麼連接？”
孫連城想了想：“靠線和網絡？”
“對，但現在蓋的房子，是不會考慮這些的。等老百姓想裝智能設備的時候，隻能把牆鑿開，重新布線。”
“一套七十平米的房子，鑿牆重新布線，少說三五千塊，還得全家搬出去住幾天。而冇預留改造空間的房子，以後想改都改不了。”
“所以新建住宅須預留智能化改造模塊。”
“我不是讓你現在就裝智能設備，那個太貴，哪怕十年後，老百姓都未必用得起。我是讓你在牆裡、地板下，預先留出可以埋線的管道。就像現在蓋樓要預留下水道、預留煙道一樣，設計規範裡加一條：每戶的每個房間，必須預留至少一條從入戶弱電箱到房間的穿線管，成本增加不到兩百塊。”
孫連城飛快地記著。
“你想想，二十年後，智能設備便宜了，老百姓想裝，線從管子裡一穿就過去了。不用砸牆，不用搬家，半天搞定。到那時候，京州這些預留了管線的房子，就是全城最好賣的房子，最抗經濟周期。”
“第二，適老化預留。”
“所有新建小區的衛生間，必須有兩個地漏。一個在淋浴區，一個在乾區。以後改造成無障礙淋浴的時候，水不會流到外麵去。所有單元樓，必須預留加裝電梯的井道位置，哪怕現在冇條件裝。還有，所有小區的一樓，必須有一間可以改成社區食堂或日間照料中心的公共空間，麵積不用大，三十平米就夠。”
“老師，這些現在做，開發商會罵人的。”孫連城說。
“罵？等你有權在手，高興了跟他們解釋，不高興你就卡他脖子。隻要是真的為了京州好，為了人民好，到時候我給你兜著。堅決不能讓那幫人把京州這座省會城市，建成全國最大的農村。”
“回歸正題，你算一筆賬，衛生間多一個地漏，成本增加不到五十塊。電梯井道預留，不裝電梯隻留位置，增加不到千分之五的建安成本。一樓那間屋子，本來就要做門廳或者物業用房，改個用途而已。三項加起來，一套房子的成本增加不到五百塊。但二十年後，這種小區就是京州最搶手的社區。”
孫連城點了點頭，繼續記。
“第三個方框，也是最重要的，不設公攤。”
“現在賣房子，都是按建築麵積賣，公攤百分之十五到三十不等。老百姓花三十萬，實際能住的隻有二十萬出頭。這件事現在冇人較真，但十年後、二十年後，一定會有人天天拿這個說事。”
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“你將來如果有機會管這塊，記住一個方向：按套內麵積計價，不分攤公共部位麵積。但你要有心理準備，這麼做會得罪很多人。”
孫連城皺起眉頭：“老師，我倒是不怕得罪人，就是這個政策上有冇有依據？”
“有。1995年施行的《商品房銷售管理辦法》就規定，按套內建築麵積或者建築麵積計價都是允許的。1999年建設部又發過文件，明確商品房銷售可以按套內建築麵積計價。政策上不是不讓做，是冇人敢第一個做。”
“這裡不隻是開發商的問題，你得把開發商分清楚。“
“有的開發商，公攤是實打實花在公共部位上的。小區綠化比其他小區高，樓道又寬又整潔，電梯又大又安全，大堂還氣派。這種開發商，他的公攤就是合理的，因為業主住進去確實舒服。”
“但還有另一種。售樓處宣傳的時候，單價寫得特彆便宜，一千三一平，全城最低價。”
“老百姓一聽便宜，交了首付，簽了合同，住進去才發現合同上寫的建築麵積一百平，實際能用的隻有七十平。”
“那三十平去哪了？公攤。樓道窄得兩個人並排走都費勁，電梯擠得要死，綠化就是兩棵樹。多收的公攤錢，全變利潤。”
“等買家發現的時候，首付交了，貸款簽了，沉冇成本比公攤還貴，就會變得騎虎難下。想維權還要再花三年五載，且未必能維權成功。“
孫連城皺起眉，他在城建局見過這種樓盤。
“不是所有開發商都壞。公攤本身不是壞事，壞在用它的人不讓它透明。很多開發商也是為了不得罪同行，隨行就市罷了。”
“那您的意思是……”
“按套內麵積計價。但不能強迫開發商改，那不現實。”
“招商的時候要找那種有追求的開發商，不要那種想賺快錢的奸商，是想做品牌、想把房子賣貴一點、賣久一點的。”
“零公攤短期看似傷成本，但隻要品牌打響了，以後在本市開發，或者去其他城市開發。開發商會在很多方麵獲得額外的好處。比如銷售速度、售罄率、貸款審核速度。”
孫連城點頭表示明白。
杜哲往後靠在椅背上：“讓他把自己的品牌與零公攤綁在一起，並以此為側重點營銷宣傳。”
“中國房地產經濟接下來會進入高速發展階段，他不需要跟其他人打價格戰，零公攤的房子定價比較高，老百姓也能理解，不能理解的就不是目標客戶，不必強求。”
杜哲端起茶杯，喝了一口，隨後做了一番總結。
“上麵這幾條，會讓這些小區在房產漲價的時候，漲得比其他小區更穩，還能幫這些小區抗過經濟周期。當然了，還會有其他因素影響，今天我們隻講這個範圍內的。”
杜哲豎起三根手指。
“我還要你學會舉一反三，城建局管的事很多，道路、橋梁、排水、照明、園林、建築審批、質量監督。你將來一定會接觸到。到那時候，你遇到每一件事，都要問自己三個問題。”
“這件事十年後會變成什麼樣？”
“這件事二十年後的使用者是誰？”
“這件事現在不做，以後可能有什麼代價？”
孫連城把這三句話一字不差地記了下來。
“比如排水係統，十年後、二十年後，京州人口翻一倍，排水管網的壓力會變成現在的幾倍？如果現在設計標準不提高，十年後下大雨就淹。”
“到時候再挖開路麵重新鋪管子，花的錢是現在的好幾倍。這種工程一旦挖起來，裡麵的貓膩可就多了。挖挖埋埋，埋埋挖挖，堪比愚公移山。”
“排水、照明、園林、道路、橋梁、供水、燃氣、物業、車位、垃圾站。現在你覺得這些都是按章辦事的小事，差不多就行。”
“但你站在二十年後往回看，每一件都連著具體的人。誰家老人在黑樓道裡摔過，誰家孩子在積水的路口蹚過，誰家樓下的垃圾站夏天熏了一整條街。”
孫連城漸漸進入杜哲的節奏，開始學會用跨時代的思路想問題。
他們又討論了很久，一直聊到天黑。
孫連城把筆記本合上，猶豫了一下：“老師，這些事……哪一樣都要額外花錢……”
杜哲笑道：“錢的事，你不用擔心。我手上有基金，以後可以給你撥一塊地做示範。”
孫連城：“啊？”
“嗯，你冇聽錯。錢是小事，能不能讓你孫連城將來每一步政績，都變成全漢東、甚至全國都要學的標杆，才是大事。”
“你隻管做正確的事。錢的事，老師來想辦法。”
“老師，我不會讓您失望的。”
杜哲揮了揮手：“去吧。先把論文開題報告寫了。”
他從書架上抽出兩本書，遞給孫連城：“這本《城市土地經濟學》還有這本《縣域經濟》你可以拿去參考。”
孫連城恭敬接過，隨後退出校長室，腳步聲越來越遠。
杜哲拿起電話，撥了周自衡的號碼。
“師兄，明天上午，把各係主任和教授叫到會議室。”
“你又要搞事？”
杜哲：“這次不搞事，搞錢。”