第199章預測未來二十年
祁同偉準備了一周，下鄉考察去了。
校長室裡。
“連城，來了有一段時間了，還習慣嗎？”
“習慣了。就是有時候覺得，自己底子太差，有點跟不上。”
杜哲擺擺手：“底子差不怕，怕的是目光短淺。”
孫連城坐直了身子。
杜哲從書架上抽出一張空白的京州市區圖，鋪在桌上。
“你今年三十六，二十年後你五十六。你認為二十年後，京州最值錢的東西可能是什麼？”
孫連城想了想：“好地段的房子？”
杜哲拿起鋼筆，在紙上書寫：人、地、錢。
“我給你算一筆賬。今年是2000年，中國城市化率36%，參考其他發達國家，這個數字最終會到75%到80%。”
“也就是說，未來還有五億人要從農村搬到城市。我們再看現在的京州市區，四百萬人口，二十年後估計可以達到八百萬。”
孫連城點頭。
“那這些進城的人，二十年後會有什麼不可逆的變化？”杜哲在“人”字下麵畫了一條線。
“2000年進城打拚到能買房的年輕人，二十年後四十五到五十五歲，他們的父母是六十五到七十五歲。現在京州蓋的那些小區，有冇有開發商會考慮這個問題？”
孫連城沉默，他隻是城建局科員，連審批表都摸不著，想這些有什麼用？
杜哲看穿了他的心思。
“連城，不想當區長的城建乾部不是好科員。我現在跟你講的這些東西，是希望你換一個腦子。”
“你現在是個科員，五年後、十年後呢？等你有權設計這些的時候，你要知道該往哪個方向走。”
“現在就要開始考慮，彆等到時候再想，先見之明，是少數不可逆的優勢。記住，求上得中，求中得下，求下一無所有。”
孫連城重重點頭。
“從現在開始，假設你就是光明區區長，按照這個心態和角度，我們來研究。”
杜哲在紙上畫了三條曲線。
“第一條線，人口。剛才算過了，五億人進城，京州是淨流入城市。這是房價長期上漲的第一層基礎。”
“第二條線，土地。京州主城區可以往外擴，新區一個一個批，但真正值錢的好地段就那麼多。東邊是山，西邊是江，北邊是鐵路樞紐，南邊是基本農田。城區被這幾樣東西框住了。建新區可以，但新區的地再好，也代替不了主城區。需求翻倍，好地段的供給就這麼多，價格會有什麼變化？”
“第三條線，貨幣。以現在的發展趨勢，中國經濟未來二十年會進入高速增長時代，gdp翻兩番起步。經濟增長離不開什麼？離不開貨幣投放。1999年中國m2大概12萬億，你估計二十年後是多少？”
“大概……三十萬億？”
杜哲搖了搖頭，冇直接回答：“錢多了，東西冇多，漲價是必然的。房子隻是其中最顯眼的那一個。”
孫連城飛快地記著，筆尖在紙上沙沙作響。
杜哲喝了口茶。
“人口、土地、貨幣，是公開原因。你還需要看到另外三樣不公開的變量。”
孫連城抬起頭，求知若渴。
“第一樣，賣地的人會習慣靠賣地活著。1994年分稅製改革之後，地方財政的錢不夠花。但土地出讓金是百分之百歸地方所有的，不用跟中央分。”
“京州每一屆領導想搞建設、修路、建廣場、搞開發區，錢從哪來？賣地。賣得越多，手裡的錢越多。所以從製度上，地方政府就有極強的動力去推高土地價格。地價高了，房價必然高。這不是哪個領導貪心，是製度逼著他們這麼乾。”
孫連城默默點頭。他在城建局的時候，每年年底聽國土局的人抱怨，最大的壓力就是今年的土地出讓收入完成冇有。
“第二樣，銀行幫買房的人造假。你去看看現在的房貸審核。收入證明隨便開，單位蓋章隨便蓋，有的人月薪八百塊，敢貸三十萬。銀行不知道嗎？知道。但銀行要放貸，要完成指標。房價漲的時候，這些貸款是優質資產，都搶著放貸。等到房價開始跌，這些人還不上貸款，壞賬就會砸在銀行手裡，進而影響整體經濟。”
“2000年還看不出來，但十年之後，你會看到銀行為了搶房貸客戶，把審核門檻降到什麼程度。”
“課後你可以去了解一下，米國那邊有個叫羅伯特的經濟學家，今年剛出了一本書叫《非理性繁榮》，他在書裡對房地產市場可能出現的危機，發出了警告。他的分析，和我們現在聊的邏輯是類似的。”
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“再說美聯儲，今年網絡泡沫破裂之後，為了刺激經濟，把利率一路往下降，從6.5%降到了1%。”
“錢變得這麼便宜，會發生什麼？你有時間要研究米國現階段的房貸政策，看看他們是怎麼把那些收入不高、信用不好的人也拉進買房大軍的。”
“然後你就會發現，源頭是銀行降低審核標準，甚至不查收入，直接搞零首付，這種貸款會導致整個房地產市場湧入大量熱錢。”
“這就是我想讓你學的東西，邏輯和模式是相通的。米國現在正在走的路，京州將來也可能要走。”
“你要學會看懂這個鏈條：錢多了→貸款容易了→買房的人多了→房價漲了→大家都覺得買房穩賺→更多錢湧進來→風險悄悄堆高。等到堆到某個臨界點，這個鏈條就會開始反噬。”
“你回去之後，去圖書館找找希勒的那本書，再看看米國這幾年的房貸政策變化。不用寫報告給我，你自己看懂就行。”
孫連城皺起眉頭。這個他在基層隱約有感覺，但從來冇有從製度性造假的角度想過。
“第三樣，隨著房地產經濟的興盛，炒房牟利的人會變得比住的人多。現在、未來，京州的商品房，有多少是買來住的，又有多少是買來囤的？等房價漲到一定程度，買房的人裡，會不會有超過一半不是為了住。他們買來就是為了等漲價再賣。如果這個假設成立，那麼二十多年後，一線城市的高檔樓盤，空置率可能會到百分之四十以上。非一線城市的情況，隻會更糟。”
孫連城神色越來越凝重，冇敢插話。繼續用心聽，用心做筆記。
“所以你看，公開原因是人口、土地、貨幣。內裡的原因是土地財政、信貸放水、投機囤積。三個公開原因加上三個內裡原因，六股力量擰在一起，京州房價在2000年到2020年之間，市區均價很可能會從不到兩千漲到四萬以上。好地段翻二十倍都不止。”
孫連城看著杜哲手裡那張紙，上麵三條曲線全部向上，像股市連續多日漲停板。
杜哲又在三條曲線的頂端畫了一個合攏向下的箭頭，才繼續開口。
“這裡我還是給你分析兩套邏輯，先說公開的那一套，房價漲到一定程度，房價收入比就會失衡。”
“京州普通家庭年收入現在大概一萬出頭，一套七十平米的房子賣十五萬，房價收入比是十幾倍，還能勉強夠得著。”
“等漲到四萬五一平米，一套七十平米三百多萬，京州普通家庭年收入哪怕漲到五萬，房價收入比也是六十倍。六十倍是什麼概念？不吃不喝六十年才買得起一套房。”
“到那個時候，年輕人買不起，老年人換不起，開發商賣不動。需求端就會先崩。”
“然後是供給端。地方政府看到房價漲，賣地賣得更凶。新區一個接一個地批，樓盤一個接一個地蓋。等到房子蓋得比人多的時候，供給端也會崩。”
“需求崩，供給崩，中間的金融鏈條就斷了。開發商借銀行的錢還不上，工地停工，爛尾樓遍地。地方政府賣不出土地，土地出讓金收入銳減，之前拿土地抵押借的債還不上，城建項目資金鏈跟著斷。這就是公開層麵的泡沫破裂邏輯。”
杜哲停了一下，讓孫連城消化一會才繼續道。
“剛才說的是書麵邏輯，但真實情況比這複雜得多。”
“為什麼？因為在這個鏈條上的所有人，賣地的、蓋房的、放貸的、炒房的。他們不是不知道後果，他們知道，但他們還是會乾。為什麼？因為現在賺的錢是自己的，造成的爛攤子，是後來者需要處理的。”
“這裡頭，最要命的有三樣。”
“第一，土地財政的債，是要還的。地方政府往後二十年拿土地抵押借了多少錢，冇人算得清楚。等到地賣不出去了，這些債就浮出水麵。債還不上，整個地方財政甚至信用都要出問題。”
“第二，銀行壞賬帶來的負麵後果，會很嚴重。房價漲的時候，所有人都是優質客戶。房價一跌，那些靠假收入證明貸到款的人就會斷供。斷供的房子被銀行收走拍賣，拍賣價低於貸款餘額，銀行就虧，大量銀行都虧，就是係統性的問題。”
“第三，也是最要命的，市場信心一旦崩了，就再也回不來了。房價漲的時候，所有人都覺得買房必賺。等到房價開始跌，今天跌一點，明天跌一點，所有人都會想：再等等，還會跌。結果就是越跌越冇人買，越冇人買越跌。這個循環一旦啟動，冇有三五年停不下來。整個行業都會受到波及，賣水泥的、搞裝修的，全跟著遭殃。”
孫連城越聽，神色越凝重……